Hypotheken
Der Weg zum Wohneigentum führt für die meisten Menschen über eine Hypothek. Gerade in Zeiten mit niedrigen Zinssätzen ist es schwierig, den Kaufpreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu sparen. Gleichzeitig erleichtern günstige Zinssätze die schnelle Amortisation einer Hypothek.
Mit einer Hypothek ins eigene Haus einziehen
Der Weg zum Wohneigentum führt für die meisten Menschen über eine Hypothek. Gerade in Zeiten mit niedrigen Zinssätzen ist es schwierig, den Kaufpreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu sparen. Gleichzeitig erleichtern günstige Zinssätze die schnelle Amortisation einer Hypothek.
Eine Hypothek ist die typische Form der Immobilienfinanzierung
Von einem herkömmlichen Kredit unterscheidet sich die Hypothek durch ihre lange Laufzeit. Daher ist sie die geeignete Form für die langfristige Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.
Zur Absicherung des Kreditbetrags dient im Fall der Hypothek die finanzierte Immobilie. Zu diesem Zweck beurkundet der Notar in einem Schuldbrief oder einer Grundpfandverschreibung die grundpfandliche Sicherung des Hypothekardarlehens. Die Rückzahlung oder Amortisation der Hypothek erfolgt gemäss Ihrer vertraglichen Vereinbarung.
Voraussetzungen für die Gewährung von Hypotheken
Damit eine Bank oder Versicherung eine Hypothek bewilligt, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Die Kreditgeber prüfen grundsätzlich:
- den Wert der Immobilie
- die Höhe Ihres Eigenkapitals
- Ihr Einkommen
Um eine Hypothek zu erhalten, benötigen Sie meist ein Eigenkapital von 20 Prozent. Einige Kreditgeber gewähren Hypotheken bereits ab einem Eigenkapital-Anteil von zehn Prozent.
Eigenkapital-Anteil
Als Basis für die Kreditsumme gilt der von der Bank ermittelte Immobilien-Wert, nicht der tatsächliche Kaufpreis. Als Eigenkapital gelten:
- Ersparnisse
- Schenkungen
- Erbschaften oder ein allfälliger Erbvorbezug
- Kapitalanteile aus der privaten und beruflichen Vorsorge
Neben dem Kaufpreis fallen für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zusätzliche Kosten an, die eine Hypothek nicht abdeckt. Dabei handelt es sich um:
- Notariatskosten
- Handänderungssteuer
- Schuldbriefabgaben
- Grundbuchgebühren
Die Handänderungssteuer ist nicht in allen Kantonen üblich und fällt unterschiedlich hoch aus. Auch die Höhe der übrigen Kosten und Gebühren ist nicht in jedem Kanton gleich. Einige der Nebenkosten teilen sich Verkäufer und Käufer, andere trägt der Käufer allein. Im Durchschnitt können Sie mit Kaufnebenkosten in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises rechnen. Diesen Betrag müssen Sie zusätzlich zum Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis aus Ihren Eigenmitteln finanzieren.
Die Immobilie muss tragbar sein
Die Tragbarkeit einer Immobilie hängt von Ihrem Einkommen und Ihren Zahlungsverpflichtungen ab. Banken und Versicherungen setzen voraus, dass Sie für die Gesamtkosten Ihrer Immobilie höchstens 35 Prozent Ihres Einkommens einsetzen. Darin enthalten sind:
- kalkulatorische Zinsen für die Hypothek
- Amortisation der Hypothek
- laufende Unterhaltskosten des Hauses oder der Wohnung
- Rückstellungen für notwendige Renovierungen
Als kalkulatorische Zinsen setzt die Bank in die Tragbarkeits-Berechnung nicht den vertraglich vereinbarten Zinssatz ein, sondern einen etwas höheren. Damit sichert sie Ihre Zahlungsfähigkeit auch für den Fall zukünftiger Zinssteigerungen. Die Grundlage für die Tragbarkeits-Berechnung bildet Ihr Brutto-Einkommen vor Steuern.
Arten von Hypotheken
Sie haben die Wahl zwischen verschiedenen Arten von Hypotheken zur Finanzierung Ihrer Immobilie durch eine Bank:
- Festzins-Hypothek
- variable Hypothek
- Saron-Hypothek
- Libor-Hypothek
Sichere Finanzierung mit Festzins-Hypothek
Eine Hypothek mit festem Zinssatz gewährt Ihnen Planungssicherheit. Im Hypothekarvertrag vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit. In diesem Zeitraum bleiben ihre Raten für Zinsen und Amortisation unverändert. Insbesondere in Niedrigzinsphasen lohnt sich die Vereinbarung eines festen Zinssatzes über eine möglichst lange Laufzeit. Während der vereinbarten Laufzeit sind Sie an die Hypothek gebunden. Eine vorzeitige Kündigung hat meist zusätzliche Kosten zur Folge.
Flexibel und ungebunden mit variablem Zinssatz
Bei einer variablen Hypothek passt sich der Zinssatz regelmässig dem Marktzins an. Mit steigendem Zins erhöhen sich Ihre Kosten. Fällt der Zins, zahlen Sie weniger. Variable Hypotheken haben unbefristete Laufzeiten. Dadurch können Sie innerhalb der vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen die Hypothek jederzeit kündigen oder teilweise amortisieren.
Günstig und flexibel finanzieren mit der Saron-Hypothek
Die Saron-Hypothek ist eine variable Geldmarkt-Hypothek. Sie orientiert sich am Referenzzinssatz des Schweizer Franken. Die Ermittlung der Zinssätze erfolgt täglich anhand der realen Preisstellungen und Transaktionen der Banken. In der Praxis sind die Zinsen für Saron-Hypotheken meist niedriger als die einer herkömmlichen variablen Hypothek.
Libor-Hypothek verliert an Bedeutung
Der Libor ist der weltweit gültige Geldmarkt-Zinssatz der Londoner Grossbanken. Seine Entwicklung basiert auf den Meldungen der Banken über ihre Kreditvergaben innerhalb eines Zeitraums von meist drei Monaten. Da der Libor anfällig für Manipulationen ist, schafft die britische Finanzaufsichtsbehörde ihn zum Ende des Jahres 2021 ab. Libor-Hypotheken wird es somit ab 2022 nicht mehr geben.
Hypotheken von Versicherungen
Auch einige Versicherungen vergeben Hypotheken. Sie nutzen Hypotheken als langfristige Anlageform und vergeben daher bevorzugt langfristige Festzins-Hypotheken. Die Zinsen für Versicherungs-Hypotheken sind in der Regel niedriger als für eine Bank-Hypothek.
Formen der Amortisation
Banken splitten die Finanzierung in eine erste Hypothek mit 65 bis 70 Prozent des Gesamtbetrags und eine zweite über den Restbetrag. Die zweite Hypothek müssen Sie innerhalb von 15 Jahren amortisieren. Für die Rückzahlung der Hypotheken haben Sie die Wahl zwischen der direkten und der indirekten Amortisation.
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Kreditsumme in Raten meist zusammen mit den Zinsen direkt an die Bank. So reduzieren Sie regelmässig die Hypothek und erhöhen Ihr Eigenkapital. Gleichzeitig profitieren Sie langfristig von sinkenden Zinsbelastungen. Da Sie Ihre Schuldzinsen vollständig von Ihren Steuerzahlungen abziehen können, reduziert sich Ihr Steuervorteil.
Entscheiden Sie sich für die indirekte Amortisation, zahlen Sie regelmässig Geld in ein Produkt der Säule 3a ein, beispielsweise in eine Lebensversicherung. Diese verpfänden Sie an die Bank, sodass das gebildete Kapital am Ende der Laufzeit, spätestens bei Ihrer Pensionierung, zur Amortisation der Hypothek dient. Sie geniessen einerseits gute Zinssätze auf Ihrem Vorsorgekonto und profitieren andererseits vom hohen Schuldzinsabzug von der Steuer.